Česko má na evropském nemovitostním trhu nejstabilnější pozici
Vydáno dne:: 10.09.2008
Toto konstatování zaznělo na semináři o českém realitním trhu, který v minulém týdnu uspořádala společnost CPP Development, developer luxusního rezidenčního projektu Central Park Praha. Seminář vedl partner expertní společnosti Property in Prague Erik Webb Dempsey, který působí na českém realitním trhu více než 15 let.
„Česko je pro realitní podnikání stále atraktivní. Jeho silná ekonomika způsobuje, že má v současné době jednu z nejsilnějších pozic na evropském nemovitostním trhu,“ uvedl Erik Dempsey. Za tímto úspěchem stojí podle něj mnoho důvodů. Jednak posilující česká koruna, rostoucí kupní síla obyvatel, nízká – jen pětiprocentní – nezaměstnanost (nejnižší od roku 1997) a stále téměř nejnižší hypoteční úroky v Evropě. V současné době reprezentuje majetek Čechů zhruba 35 % průměru EU, ale dá se předpokládat, že brzy doženeme takové země jako je Rakousko nebo Finsko. „Ukazatelem ekonomické stability je mimo jiné i to, že Česko má v současné době 17 000 dolarových milionářů a jejich počet každý rok vzrůstá o 15 procent,“ říká Dempsey. Velmi dobré geografické postavení má pak v Evropě česká metropole. HDP na obyvatele je v Praze dvojnásobně větší než je průměr v ČR . Praha je osmé nejdražší město Evropy a patří mezi dvanáct evropských regionů s největší kupní silou.Tuzemský realitní trh rozhýbaly podle Dempsyho především dosavadní poměrně nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů. „Více než tři čtvrtiny Čechů má nebo zamýšlí vzít si hypotéku. Nejvíce si přitom půjčují zaměstnaní lidé s vyšším vzděláním. Zadlužení českých domácností je ovšem stále nízké ve srovnání se západní Evropou.“
Erik Dempsey se nevyhnul ani otázce hypoteční krize v USA, tedy v prostředí jemu důvěrně známému. „Krize za oceánem český bankovní a realitní sektor nijak negativně neovlivní a neohrozí. Spíše naopak. Banky svá pravidla a podmínky pro jednotlivé půjčky zpřísňují, aby zamezily vzniku právě takové situace, která nastala ve Spojených státech a Velké Británii,“ konstatuje.
V otázce nasycenosti českého realitního trhu je Dempsyho komentář jasný. Žádná „cenová bublina“ v Česku v dohledné době nepraskne: „Poměr mezi příjmy obyvatelstva a cenami nemovitostí zůstávají v dobré rovnováze a dostupnost hypotečních služeb zůstává i přes průběžné navýšení úroků silná. V první polovině roku 2008 ceny bytů vzrostly o 5,6%, v Praze o 4%.“
Podle Demseyho má český realitní trh stále nedostatečnou nabídku luxusních nemovitostí. Trendem bude zvyšování průměrné velikosti bytu, ta současná – 76 m2 je pod průměrem EU. Z pražských lokalit vykazuje největší růstový potenciál Praha 7, Praha 8 a Praha 3, kde v současné době vzniká jeden z nejvelkolepějších rezidenčních projektů Central Park Praha. Z regionálního pohledu mají největší šance města jako Ostrava,Liberec, Olomouc, České Budějovice, Brno, které zaznamenaly největší růst za poslední 4 roky.
Rozhovor s E. Dempsym
ERIK WEBB DEMPSEY - ČESKY TRH ZŮSTÁVA SILNÝ A STABILNÍ
Můžete popsat aktuální situaci na českém realitním trhu?
Silná ekonomická situace podporuje růst národního bohatství. Češi bohatnou a chtějí více nakupovat, mimo jiné i nemovitosti. Ne na investici, chtějí bydlet ve vlastním. V České republice stále převyšuje poptávka nabídku. Rezidenčnímu trhu vládnou jednoznačně tuzemští zájemci. Cizinci jsou v Praze zastoupeni maximálně okolo pěti procenty. V ostatních regionech pak kolem jednoho procenta. Velkou mezeru na trhu tvoří luxusní byty, kterých je tu vzhledem k poptávce stále značný nedostatek . Ozývají se i některé kritické hlasy, že i co se kvality týká, máme v porovnání se západní Evropou u některých luxusních projektů stále co dohánět.
Jak vidíte nejbližší budoucnost, jaké jsou trendy na trhu s nemovitostmi?
Český trh zůstane podle mě nadále v silné a stabilní pozici. Neočekávám, že do konce letošního roku dojde v Praze k více než 18 procentnímu růstu, jak tomu bylo loni. I když v současnosti to tak vypadá, můj odhad je někde mezi 12 a 15 procenty. Dalším z důvodů cenového růstu jsou stále ještě poměrně snadné podmínky pro získání hypotečního úvěru. V Polsku, poté co se uvolnil proces získávání hypoték, se cena začala vykyvovat až o 200 %. V současné době je situace stagnující. Nemyslím si že to je případ České republiky. Je zde sice silný růst, ale stabilní.
Jaký předpovídáte cenový vývoj pražským rezidenčním nemovitostem?
Myslím si, že ceny v Praze stále mírně porostou. V průběhu příštích pěti let očekávám, že vzrostou přibližně na dvojnásobek. Netýká se to ale lokalit v historické části Prahy jako je Malá Strana a okolí Staroměstského náměstí, kde by ceny měly vzrůst tak o 5 až 8 procent a to především kvůli jejich již tak dost vysoké původní ceně.
Jak si podle vás vede Česká republika v rámci zemí střední a východní Evropy?
Česká republika má velmi stabilní pozici ve finanční sféře. Podle mého názoru země jako jsou Rumunsko či Bulharsko jsou velmi nadhodnoceny. V Rumunsku je podle mého názoru cena o dva roky napřed. Odehrává se zde také velké množství spekulací, což má pravděpodobně dopad na zvýšení cen. Také o Bulharsku, ve kterém jsem byl před dvěma lety na veletrhu, koluje spousta falešných mýtů o astronomickém růstu až o stopadesát procent. To možná platilo v roce 2002 a 2003, ale neplatí to teď. Bulharsku také chybí dostatek kvalifikovaných realitních manažerů, kteří by byli schopni zvládnout velké projekty zahraničních investorů. Také infrastruktura je na velmi špatné úrovni. Mnoho investorů, kteří koupený projekt osobně nenavštíví pak tratí právě na nekvalitní infrastruktuře v okolí. To se v České republice stát nemůže.Česká republika je oproti tomu díky své stabilitě považována za bezpečnou investici. Působí tu mnoho zahraničních investorů a je tu mnoho projektů. Současná poptávka je velmi uspokojující. Silná pozice koruny ale způsobuje odliv investorů z Velké Británie, což je částečně způsobeno i špatným stavem tamějšího realitního trhu. Je zde také patrný enormní zájem investorů z východních zemí bývalého Sovětského Svazu.
Jací zahraniční investoři u nás v současné době působí nejčastěji?
Stále převažují investoři pocházející z Velké Británie a Irska. Vzrůstá zájem Rusů, zejména o luxusní nemovitosti. Zůstávají zde i italští investoři, kteří tu působí už od počátku devadesátých let, kdy skoupili mnoho pražských nemovitostí. Oproti tomu američtí investoři zde nikdy aktivně nepůsobili. Samostatnou kapitolu pak tvoří investoři z Holandska, kteří se specializují na horské rekreační oblasti.
ERIK WEBB DEMPSEY působí na českém realitním trhu 15 let. Tři roky byl zaměstnán v investičním oddělení pražské pobočky mezinárodní společnosti Jones Lang LaSalle. E.Dempsey je jedním ze zakládajících partnerů společnosti Property In Prague, s.r.o., kde je zodpovědný za investice. Od konce roku 2003 uzavřel transakce v hodnotě 38 milionu eur. Získal tituly B.S. v marketingu na Florida State University a MBA na prestižní University of Chicago’s Graduate School of Business
Přílohy
1) Rozhovor s E. Dempsym
2) Erik Webb Dempsey
3) Central Park Praha - letecký pohled
